房地产营销策划定价 房地产营销定价策略

房地产定价权重公式？

您好，房地产定价权重公式可以根据不同的因素进行调整，但一般来说，常见的权重因素包括以下几个：

1.房屋面积：房屋面积通常是影响房价的重要因素之一。房屋面积越大，房价也就越高。在计算权重时，可以将房屋面积的影响权重设定为0.4。

2.房屋位置：房屋位置也是影响房价的重要因素之一。通常来说，位于市中心或商业繁华区域的房屋价格会更高。在计算权重时，可以将房屋位置的影响权重设定为0.3。

3.房屋朝向：房屋朝向也是影响房价的因素之一。朝南的房屋通常采光好，价格也会更高。在计算权重时，可以将房屋朝向的影响权重设定为0.2。

4.房屋装修：房屋装修是影响房价的重要因素之一。高档装修的房屋价格会更高。在计算权重时，可以将房屋装修的影响权重设定为0.1。

根据上述因素，可以得到如下的房地产定价权重公式：

房价 = 0.4 * 面积 + 0.3 * 位置 + 0.2 * 朝向 + 0.1 * 装修

当然，这只是一种简单的权重公式，实际情况会更加复杂。在实际运用中，需要根据具体情况进行调整。

房地产定价计算公式？

1、市场比较法：挑取市场上具有相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房产的价值。

2、收益还原法：首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房产纯收益 ÷ 收益还原利率。

3、成本估价法：建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少、无法采用市场比较法的情况，其公式为：房产价格=房产重新建造完全价值 — 建筑物折旧。

4、路线价法：土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

房地产定价模型及应用？

特征价格法(Hedonic Price Method) 　　特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。 特征价格模型在国外首先应用于具有较大差异性的耐用消费品的定价中。“Hedonic”是“享乐”的意思，在这里是指由于商品具有某种使用价值，而使得消费者得到满足的意思。在特征价格模型中，任何住房的价格都是由住房的特征价格的集合来表示的。而住房价格之间的差异，是由于住房所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是，房地产项目的特征价格是隐形的，无法通过市场售价直接获得。因此，需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征进行分解，分别计算每一个“特征”所值的价格。　　二、Hedonic模型的应用

　　1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三种函数形式定义,分别如下：

　　（1）线性形式：P＝a0 aiZi ε。P表示价格;a0表示常数;ai表示各因素的影响系数;Zi表示影响价格的因素;ε表示残差,一般残差不具有经济意义。

　　（2）半对数形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符号表示意义相同）。

　　（3）对数形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符号表示意义相同）。

　　实际应用中,具体采用哪种函数形式,要结合实际情况,予以考虑。

　　2.住宅租金的影响因素及其赋值。Hedonic模型主要关注的是产品属性的隐含价格。影响住宅租金的因素主要有区位、结构和邻里属性三大因素。

　　区位属性主要是对景观、便利性及区域的开发程度的测度。如前所述,不同的小区由于地理位置差异较大,对其交通状况、生活配套定量评分很难做到精准。因此,本文作者觉得要运用Hedonic模型考察住宅租金的影响因素,最好是建立在同一个小区,这样就不用考虑小区的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精准。

　　二、Hedonic模型的应用

　　1.hedonic模型的形式。Hedonic模型大致有三种函数形式定义,分别如下：

　　（1）线性形式：P＝a0 aiZi ε。P表示价格;a0表示常数;ai表示各因素的影响系数;Zi表示影响价格的因素;ε表示残差,一般残差不具有经济意义。

　　（2）半对数形式：lnP＝a0 aiZi ε（各符号表示意义相同）。

　　（3）对数形式：lnP＝a0 ailnZi ε（各符号表示意义相同）。

　　实际应用中,具体采用哪种函数形式,要结合实际情况,予以考虑。

　　2.住宅租金的影响因素及其赋值。Hedonic模型主要关注的是产品属性的隐含价格。影响住宅租金的因素主要有区位、结构和邻里属性三大因素。

　　区位属性主要是对景观、便利性及区域的开发程度的测度。如前所述,不同的小区由于地理位置差异较大,对其交通状况、生活配套定量评分很难做到精准。因此,本文作者觉得要运用Hedonic模型考察住宅租金的影响因素,最好是建立在同一个小区,这样就不用考虑小区的地理位置、生活配套,可以最大程度做到精准。

房地产整个时期怎么定价？

房地产定价个人觉得可以分为两部分。

一部分是新房，随着开发商拿地的价格越来越高，再加上都在开发带装修的产品，所以新房的定价也是水涨船高，丝毫没有降价的理由！

另一部分是二手房，近两年由于疫情影响，很多二手房业主都急于抛售手里的多套二手房，市场上二手房房源过剩，客户一直处于观望阶段，从而导致急售的业主只能降价出售，所以近两年，二手房的市场定价一直有下降的趋势，其实，这种时候更是买房的好时候！

房地产项目定价的方法？

有以下定价策略:

一、房地产定价方法

价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

（一）成本加成定价法

将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。

成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。

利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。

成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。

（二）竞争价格定价法

竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。

竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时

应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。

（三）顾客感受定价法

这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。

依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。

（四）加权点数定价法

预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。

楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：

朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。

楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。

选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。

视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。

面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。

设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。

（五）旧房定价方法

旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。

二、房地产定价策略

（一）价格折扣与折让策略

1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。

2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的”数量“则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。

（二）单一价格与变动价格策略

单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。

变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是”变动价格“，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。

（三）”特价品“定价策略

使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓”特价品“在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓”广告户“，如广告中常见的所谓”起价“××元。

（四）心理定价策略

传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。

（五）非价格竞争策略

价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。

三、房地产价格调整

（一）房地产价格调整类型

在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。

1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。

降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃”追随领导者的定价“的做法，而采用”攻击性定价“的方法，以便提高销售量。

有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。

2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。

（二）房地产价格调整的方法

1.直接的价格调整。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。

直接的价格调整有以下两种方式。

（1）调整基价。基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。

（2）差价系数的调整。房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。

差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。

2.调整付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。

（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。

（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。

（3）付款利息的调整：如”免息供楼“、”首期零付款“等策略实际上是利息调整的例子。

房地产营销策划目标s？

根据阶段来，比如起势阶段重的是推广的广度，深化阶段重目标客户的传达度，认筹阶段重诚意客户量，解筹阶段重解筹率，热销或冲任务时重速度，当然了，还有最悲催的交房，重的是工程部和施工方，营销部只是个缓冲。

为什么营销策划都是房地产？

应该准确的说，大多数营销策划房地产居多，每一个行业都有营销策划，房地产营销策划为什么那么多呢？

简单直白点，就是钱多提成高，一套房子，卖一套都有一两百万，所以很多一些优秀的营销策划都会涌向房地产这行业，不过，一个优秀的营销策划不单单只是在房地产有所作为，而是涉及很多行业。

房地产定价的主要方法有哪些？

2：常用均价制定方法① 市场比较法② 成本加成法③ 客户感受定价法成本加成法虽然简单、理论依据充分，但是对市场价格的接受能力和竞争状况考虑不足，有可能出现偏差，缺乏竞争力，因此需要用市场比较法进行进一步论证，将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产项目进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。

谁了解房地产营销策划这个岗位？

看个人悟性成长和人脉机遇 本人16年毕业，15年10月进入代理实习并留下，17年初离开，至今历经两家百强开发商，目前为区域总部的营销策划经理，薪酬历程（底薪）3500-4500-10000-23000

如何办理房地产营销策划公司手续？

公司注册手续

基本条件

1、股东为2个(含2个)以上50个(含50个)以下；

2、注册资本最低限额为：咨询服务业不低于10万;商贸公司不低于30万加工;生产及批发类商业不低于50万;广告公司不低于50万;房地产开发公司不低于1000万;装饰工程二级资质,注册资本不低于500万;三级资质注册资本不低于100万;四级资质注册资本不低于50万注册;资本3000万元以上（含）在市局注册。

3、股东共同制定公司章程；本公司代拟。

4、有公司名称，建立符合公司要求的组织机构。公司的名称应符合名称登记管理有关规定,名称中标明“有限责任公司”或“有限公司”字样。公司的组织机构为股东会、董事会(执行董事)、监事会(监事)、经理；

5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

6、经营项目需要前置审批的，应先办理审批手续。

（1） 企业名称预先核准通知书

（2） 公司设立登记申请书

（3） 企业章程

（4） 住所证明

（5） 指定委托书

（6） 自然人股东身份证复印件及法人股东营业执照复印件

（7） 法定代表人履历表(18岁起)

（8） 企业主要负责人任职证明

个体工商户登记注册

一、办事时限

1、名称预先登记，3个工作日；

2、个体工商户开业、变更、注销登记，15个工作日。

二、登记需要提交的文件

1、申请个体工商户名称预先登记应提交的文件、证件；

（1）申请人的身份证明或由申请人委托的有关证明；

（2）个体工商户名称预先登记申请书；

（3）法规、规章和政策规定应提交的其他文件、证明。

2、申请个体工商户开业登记应提交的文件、证件：

（1）申请人签署的个体开业登记申请书（填写个体工商户申请开业登记表）；

（2）从业人员证明（本市人员经营的须提交户籍证明，含户口簿和身份证，以及离退休等各类无业人员的有关证明；外省市人员经营的须提交本人身份证、在京暂住证、劳动用工证、进京经商证明及初中以上学历证明；

（3）经营场地证明；

（4）个人合伙经营的合伙协议书；

（5）家庭经营的家庭人员的关系证明；

（6）名称预先核准通知书；

（7）法规、规章和政策规定应提交的有关专项证明。