商品房是什么意思？

作为商品出售的房屋

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

关于销售的方面知识

我主要讲的是在销售中如何找一个好的切入点。
闲谈是谈论问题的前奏，只有在闲谈阶段沟通好了，才能为后面的正题做好坚实的铺垫。俗话说，一个良好的开头等于成功了一半，就是这个意思。但在实际工作中，很多销售人员不善于找话题，很困惑于与对方闲谈时该如何开口，尤其是在开拓市场，与初次洽谈合作事宜的销售人员更是如此。如果碰到准客户属于沉默寡言的人时，谈话更是雪上加霜，经常陷入冷场的尴尬气氛。其实，他们并不是没有话要向对方说，而是找不到谈话的机会，为什么这么说呢？是因为他太热衷于他们要谈的话了，而却不知道在这些话之前，为自己做一些必要的准备工作。除了有些业务性质的谈话，往往要开门见山，一开始就进入正题之外，一般沟通性质的谈话，多半是从闲谈开始的。可是有些人就是不喜欢闲谈，他们觉得“今天天气不错”，和“吃过早饭了吗”，这一类的话，都是无聊的废话，他们不喜欢谈，也不屑于谈，他们不知道像这一类看来好像没有意义的不必要的话，却是十分重要的。谈话的准备作用，就像在踢足球之前，蹦蹦跳跳，伸手伸脚，做一些柔软的体操或暖身运动一样。与人闲谈，说些看来好象没有什么意义的话，其实就是先使大家开心一点，熟络一点，造成一种有利交谈的气氛。例如，在参加商业聚会时，几个不认识的人坐在一起，难免会让气氛有点尴尬，如果有人能主动打开话匣子，不但能让气氛活跃，聚会也有趣了许多，而且，能拉近彼此的距离，说不定还能成就一笔生意。有很多推销员就是利用这种商业聚会结交朋友和促成交易的。可以用来打开闲谈之门的话题称得上数不胜数。比如：小孩和动物就是一个很好的素材，因为绝大多数人都是喜欢小孩和动物的，而且许多人自己就有孩子并饲养宠物。一旦你得知你面前的那个人有小孩或者养了小动物，你便可以用小孩或宠物的话题和他极为轻松愉快地交谈起来，这样基本上不会让人觉得你失礼、唐突，而且你还可以沿着这条线索展开谈话。当然，最好的打开话题的方法就是了解对方，了解对方的职业、地位、人品，并在某种程度上做事前的调查，如此即使是初次见面，也能够配合对方的话题而自由交谈。你也可以适当地和对方聊一些自己的私事，是和陌生人拉近距离的一个很好的方法。因为每个人在告诉别人自己的私事时，就等于在向对方敞开心扉。例如：“我喜欢去旅游，您有什么爱好呢？”像这样率先向对方“表白”自己的情况，对方也会乐于谈谈自己的情况。如果对自己的事一概不谈，只一味地追问对方：“你家住哪里？你现在多大了？以前都从事过什么工作啊？”这会让人感觉自己像是在警察局被审讯一样，进而对你产生排斥心理，自然懒得和你说话，当然也就无法继续以后的谈话。如果双方拥有共同的兴趣，话题就可以在这种兴趣上展开。例如，如果知道对方对旅游也有兴趣，则不妨向对方请教：“你经常去哪里旅游？”“哪里的风景比较好？”人们在谈到自己的经验时，一定会满面春风。因此，对于这类问题，对方一般会很乐意告诉你，你也可以趁机与对方“套近乎”，拉近彼此的距离，为接下来的工作做铺垫