买新房是直接到售楼部现场和销售谈价格，还是找中介带到售楼部谈价格？哪个优惠大？

这个问题问到了点子上，可以说是核心问题之一，买房子核心问题有两个，一个是选好房，一个是少掏钱。回答好这个问题必须弄清楚三个问题，第一有了售楼处为什么还有房地产中介？第二售楼处和房地产中介是什么关系？第三什么是返佣？

第一个问题：有了售楼处为什么还有房地产中介？大家有没想过为什么？传统中介大部分代理二手房，因为二手房没有售楼处，那么新楼盘有售楼处，为什么还有中介帮卖新房呢？

答案有两个原因，其一原因就是如果新楼盘很好卖，开发商资金周转不紧张时，现金流充足时，那么就不会找中介。其二原因就是人手不够，业内称之为“二三级市场联动”，因为从售楼部的角度来说，售楼部的置业顾问的人力成本是很大的问题，置业顾问经验不足或者市场行情经验不丰富，置业顾问流失严重，这时候就必须采用分销模式，广撒网，让所有的中介帮新楼盘卖房。毕竟中介大部分还是卖房比较专业，市场行情非常熟。

第二个问题：售楼处和房地产中介是什么关系？

1、现在的趋势是全民营销。一种是开发商依托自己的销售APP，一种是利用房地产中介。APP方面，普通大众既是开发商的中介人员，也可以是消费者，这里面有相应的佣金，相信大家已熟悉某房企七折卖房，全民营销。

2、房地产中介机构有二级、三级经纪人，多数现在的中介（大中介、工作室、夫妻店）都会接中介机构的一手房业务，开发商都会给出相应的佣金点数。如果有中介说要带你去看新房，那就是他们有承接新房代理业务。有的中介会同时接好几个当地新楼盘代理业务。

3、现如今几家大型房产中介纷纷加入号称“一二手房联动”的阵营，链家地产干了则有半年左右，已代理了万科、华夏幸福基业等几个知名开发商楼盘。在新盘交易量持续下滑的背景下，新房开发商与门店众多的房产中介公司合作，希望可以增加销量，而后者也可以通过佣金和“返点”来增收，减少二手房和租房业务下降对业务收入的冲击。

4、新房交易下滑的压力也迫使更多开发商与客源丰厚的中介公司合作，很多品牌中介门店、甚至其房源网站都成了“临时售楼处”。中介带看新盘成交率超二手房，中原地产“一二手房联动”项目经常有好几十个，其中主要为开发商需要前期“蓄客”的新盘，也有一些无需广告营销的尾盘；在交易最火的时候，中原地产新盘的业务量几乎占到了房屋销售业务的20%。我爱我家中介一个季度就有将近10亿元左右的代售任务。

第三个问题：什么是返佣？

1、如果售楼处和中介门店里的价格一样，购房人为什么要选择后者？在与新盘项目合作前，双方都会签订协议约定中介带来客户的折扣问题。说白了就相当于团购价，因为开发商对于中介带来的客户，肯定要给出一个略低于市场价的优惠。”比如申请“3万元抵6万元”的特殊优惠，优惠力度大于售楼处；由中介公司负责带看的500多组客户中，成交比例能超过10%。

2、中介公司代理的楼盘，相当于批发。自己去售楼部买房，相当于零售。开发商联合房地产中介，提供团购价等一系列的的房价折扣活动，对楼盘进行促销，推动房产中介的销售人员邀请更多的购房者前来看房购房。通过房产中介购房和自己前往售楼处购房，价格已经规定必须都是一样的。通过中介去购房，会享受到团购价，中介销售人员的佣金是由开发商结算，不会另外收取购房者任何的费用，因此购买新房由中介介绍可能价格更有优势。靠自己最多能拿到1%的折扣价时，房产经纪人却能轻松拿到3%的折扣。

3、现在开发商给代理中介这类外部渠道的佣金，最低也有2-3个点，4-6个点的也很普遍，有的项目为了资金加速回笼，10个点佣金的项目也是有的。

4、中介不管渠道还是代理，和售楼部自销都是平等的关系。不同的是，开发商给自销提佣金，发工资；给渠道公司结佣金，渠道公司再给自己的销售结佣金。开发商给渠道公司的佣金远远高于直接给销售的佣金。无论你从哪买，最终的价格，都是开发商给出的，销售或代理可能会有一些折扣，但最低都不能超过开发商的最低价格。

5、大家通常谈的返佣，中介渠道返的会高，售楼处自销一般不会，没有渠道返的多。开发商营销中心为了维护公平竞争的秩序，避免抢单，倒房，所谓的返佣都是绝对禁止的，发现一例开除一例，扣工资和佣金。但是这是无法避免的。因为开发商追求高周转，销售指标过高的话，客源会有部分缺口，所以会和大的中介公司签代理协议。因为成交后给中介机构的返佣点数较高，所以中介有操作空间。

6、想要拿到最大的优惠，就要清楚新房开发商卖房分佣的游戏规则。新房销售中，中介承担的角色是市场推广拓客这个角色，开发商支付返佣费用，一般都是开发商的营销费用。售楼处的销售给的价格基本都是公开透明的，走中介返佣金，自己必须先摸清楚楼盘情况。

三个问题回答完了，建议如下，供君参考：

一：一定要找和新楼盘开发商直接签分销协议的大中介。千万注意保证资金安全。

二：返佣一定要签合同，必须让中介所在公司盖章，以及注明中介身份证号码和身份证复印件，不要被骗。

三：可以去项目售楼处谈，同时也去跟中介谈，两处最好不要有一样的人，至少留姓名电话的人不要一样，说白了就是报备信息不能一样。跟开发商要折扣，跟中介要返佣，对比一下选其一。一般如果你去售楼部并且留下了信息，再找中介，不会有优惠。

四：如果有朋友或者熟人，那么多打听打听，找新楼盘开发公司的高层领导，一般总经理和副总经理都有折扣权限，或者其它关系也是可以的。

五：大部分的楼盘为获得中介客户，让中介分销，中介为了吸引客户，正常情况下手里都会有折扣或者优惠。除非能拿到楼盘开发公司保留的内部价，否则大部分情况下中介的价格都是比售楼处更便宜的。自己直接去售楼处基本上不会有优惠的，除非是尾盘。 可能有也可能没有，中介为了完成销售任务，可能会把自己从开发商那边的佣金拿出一部分给客户，因为这样不仅完成了任务，自己也没有亏。

六：多打听，多问几家，一定要去实地看房，这个步骤不能省。

最终的底价都是一样的，不可能因为是不是中介带过去的价格不一样。如果中介带的客户成交价贵，中介公司不会愿意往楼盘带客户，他们也是拿提车 的，肯定会往好卖的楼盘带。如果中介客户带的成交价便宜，开发商不会干，这样客户都去找中介了，开发商会额外多支出营销费用。所以找谁去售楼部买都是一样。认识开发商领导的另当别论