碎片化时代，如何做好房地产营销？

碎片化时代，如何做好房地产营销？

答复：如何做好房地产销售工作？

着重归纳总结以下几点：

第一、在销售过程中，以销售人员的职业道德与职业素质为起点，以加强销售人员的业务技能培训工作，以强化业务模块的综合效率，以实现市场与客户定位的双创效益平台。

第二、在销售过程中，以销售人员遵循的口号为“顾客就是上帝”，以顾客为中心的思想论点，以全心全意为客户着想，以全心全力为客户处理相关的问题和相关要求。

第三、在销售过程中，以销售人员创造客户市场价值为前提条件，为客户量身定制产品的个性化专属方案，以征询客户的要求和意愿，为客户提供让渡附加价值的优质服务和增值服务。

第四、在销售过程中，以销售人员为潜在客户建立数据库档案资料，以备注客户的联系方式与家庭住址情况，以做好潜在客户资料的上门拜访与回访工作，以锁定目标客户群体，为客户提供参考意见及建议的相关事项。

第五、在房产销售过程中，以熟练掌握房产营销的相关知识内容与相关流程，包括：（房产及户型面积、整体户型面积概算与预算、整体户型类型及规格、周边基础设施概况、房产绿地绿化概率、周边交通便利分析、商业信誉及性价比优势、促成交易订单及催收账款）等等，为客户详细解答相关内容，以及时为客户办理按揭相关手续。

第六、在销售过程中，以增强销售团队的凝聚力和号召力，以加强团队人才的梯队建设与完善薪酬待遇的晋升机制，在销售团队的共同协作与共同指导下，为实现销售团队的最佳业绩，而作出坚持不懈的努力奋斗为目标。

第七、作为销售人员，更需要细心到细致入微的做好每一件事情，更需要扎扎实实的做好每一项工作，为下一步工作事务的展开，做好充分的准备工作就绪。

第八、作为销售人员，以用心和敬业的工作态度，服务于客户的价值需求为承诺，以认真落实好销售工作的具体任务，以做好向销售经理汇报工作的有关情况，和需要交代的相关事宜。

谢谢！

销售渠道冲突的原因有哪些

销售渠道冲突指的是渠道成员发现其他渠道成员从事的活动阻碍或者不利于本组织实现自身的目标。 渠道冲突根本原因和直接原因 1．渠道冲突的根本原因 (1)产生渠道冲突的原因很多，购销业务中本来就存在矛盾。如供货商要以高价出售，并倾向于现金交易，而购买者则要支付低价，并要求优惠的商业信用。矛盾的一个主要原因是生产企业与中间商有不同的目标，生产企业希望占有更大的市场，获得更多的销售增长额及利润；但大多数零售商，尤其是小型零售商，希望在本地市场上维持一种舒适的地位，即当销售额及利润达到满意的水平时，就满足于安逸的生活；制造商希望中间商只销售自己的产品，但中间商只要有销路就不关心销售哪种品牌；生产企业希望中间商将折扣让给买方，而中间商却宁愿将折扣留给自己；生产企业希望中间商为它的品牌做广告，中间商则要求生产企业负担广告费用。同时，每一个渠道成员都希望自己的库存少一些，对方多保持一些库存。 (2)渠道成员的任务和权利不明确。例如，有些公司由自己的销售队伍向大客户供货，同时它的授权经销商也努力向大客户推销。地区边界、销售信贷等方面任务和权利的模糊和混乱会导致诸多冲突。冲突还可能来自渠道成员的市场知觉差异。例如，生产企业预测近期经济前景良好，要求经销商的存货水平高一些，而经销商却可能认为经济前景不容乐观，不愿保留较多的存货。 (3)中间商对生产企业的依赖过高。例如，汽车制造商的独家经销商的利益及发展前途直接受制造商产品设计和定价决策的影响，这也是产生冲突的隐患。 所有这些都可能使渠道成员之间的关系因相互缺乏沟通趋于紧张。 2．渠道冲突的直接原因 (1)价格原因。 各级批发价的价差常是渠道冲突的诱因。制造者常抱怨分销商的销售价格过高或过低，从而影响其产品形象与定位。而分销商则抱怨给其的折扣过低而无利可图。 (2)存货水平。 制造商和分销商为了自身的经济效益，都希望把存货水平控制在最低。而存货水平过低又会导致分销商无法及时向用户提供产品而引起销售损失甚至使用户转向竞争者。同时，分销商的低存货水平往往会导致制造商的高存货水平，从而影响制造商的经济效益。此外，存货过多还会产生产品过时的风险。 因此，存货水平也是容易产生渠道冲突的问题。 (3)大客户原因 制造商与分销商之间存在着的持续不断的矛盾的来源是制造商与最终用户建立直接购销关系，这些直接用户通常是大用户，是厂家宁愿直接交易而把余下的市场领域交给渠道中间商的客户(通常是因为其购买量大或有特殊的服务要求)。由于工业品市场需求的80／20规则非，常明显，分销商担心其大客户直接向制造商购买而威胁其生存。 (4)争占对方资金。 制造商希望分销商先付款、再发货(如宝钢)，而分销商则希望能先发货、后付款。尤其是在市场需求不确定的情况下，分销商希望采用代销等方式，即货卖出去后再付款。而这种方式增加了制造商的资金占用，加大了其财务费用支出。 (5)技术咨询与服务问题。 分销商不能提供良好的技术咨询和服务，常被制造商作为采用直接销售方式的重要理由。对某些用户来说，甚至--些技术标准比较固定的产品，仍需要通过技术咨询来选择最适合其产品性能的产品以满足生产过程的需要。 (6)分销商经营竞争对手产品。 制造商显然不希望他的分销商同时经营竞争企业同样的产品线。尤其在当前的工业品市场上，用户对品牌的忠诚度并不高，经营第二产品线会给制造商带来较大的竞争压力。另-方面，分销商常常希望经营第二甚至第三产品线，以扩大其经营规模，并免受制造商的控制。 3．渠道冲突的类型 (1)水平渠道冲突。指的是同一渠道模式中，同一层次中间商之间的冲突。产生水平冲突的原因大多是生产企业没有对目标市场的中间商数量分管区域作出合理的规划，使中间商为各自的利益互相倾轧。这是因为在生产企业开拓了一定的目标市场后，中间商为了获取更多的利益必然要争取更多的市场份额，在目标市场上展开圈地运动。例如，某一地区经营A家企业产品的中间商，可能认为同一地区经营A家企业产品的另一家中间商在定价、促销和售后服务等方面过于进取，抢了他们的，生意。如果发生了这类矛盾，生产企业应及时采取有效措施，缓和并协调这些矛盾，否则，就会影响渠道成员的合作及产品的销售。另外，生产企业应未雨绸缪，采取相应措施防止这些情况的出现。 (2)垂直渠道冲突。指在同一渠道中不同层次企业之间的冲突，这种冲突较之水平渠道冲突要更常见。例如，某些批发商可能会抱怨生产企业在价格方面控制太紧，留给自己的利润空间太小，而提供的服务(如广告，推销等)太少；零售商对批发商或生产企业，可能也存在类似的不满。 垂直渠道冲突也称做渠道上下游冲突。一方面，越来越引的分销商从自身利益出发，采取直销与分销相结合的方式销售商品，这就不可避免要同下游经销商争夺客户，大大挫伤了下游渠道的积极性；另一方面，当下游经销商的实力增强以后，不引心目前所处的地位，希望在渠道系统中有更大的权利，向上游渠道发起了挑战。在某些情况下，生产企业为了推广自己的产品，越过一级经销商直接向二级经销商供货，使上下游渠道间产生矛盾。因此，生产企业必须从全局着手，妥善解决垂直渠道冲突，促进渠道成员间更好地合作。 (3)不同渠道间的冲突。随着顾客细分市场和可利用的渠道不断增加，越来越多的企业采用多渠道营销系统即运用渠道组合、整合。不同渠道间的冲突指的是生产企业建立多渠道营销系统后，不同渠道服务于同一目标市场时所产生的冲突。例如， 美国的李维牌牛仔裤原来通过特约经销店销售，当它决定将西尔斯百货公司和彭尼公司也纳为自己的经销伙伴时，特约经销店表示了强烈的不满。 因此，生产企业要重视引导渠道成员之间进行有效地竞争，防止过度竞争，并加以协调。 不同渠道间的冲突在某一渠道降低价格(一般发生在大量购买的情况下)，或降低毛利时，表现得尤为强烈。