为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖？

我们去买房时，在售楼处接待你的、给你介绍项目、推荐房源、办理购房手续、签订购房合同的置业顾问，虽然不一定是开发商的销售人员，而更多的可能是代理销售公司的销售人员，但他们在房屋销售的过程中的本质工作是一样的。

为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖？开发商在卖房的过程中，通常参与单个楼盘销售的有：代理公司、分销机构、自销团队等，通过对比这三者在销售过程中的优劣势来分析该问题。

①代理公司，具有代理资质，同时有相对稳定的人员架构，有能力全案代理，或独家代理一个楼盘，其兼备：策划+宣传+推广+销售+后期服务等一站式的多样化专业服务机构；

②分销机构，有分销资质，主要还是以有客源为主，例如：中介分销，其拥有遍地开花的门店分布，众多的经纪人业务员，下沉的客户资源，是开发商提高楼盘推广和提高去化率的高效手段；

③自销团队，在开发商自销团队的搭建上，从业务员招聘到培养到参与销售，公司需要再设立一个营销部门，大的开发商有充足的在售、待售楼盘资源，基本都有自销团队；

而相对小一点的开发商在售、待售楼盘资源就相对较少，在没有可售资源时，不仅内部人员流失率较高，而且往往开发商自销团队的“腐败”行为，也从内部导客开始，与其花人力、物力、财力和精力去培养一个自销团队，倒不如花钱去请外面的销售公司来卖。

三者对比：

①开发商成交佣金成本：分销>代理>自销，例如：成交佣金，分销3%，代理1.5%，自销1%；

②开发商人员薪资与管理成本：自销>代理与分销，自销团队需要发底薪，人员培养，缴纳医社保五险一金，而代理与分销则只需要给成交佣金与销售环节上的沟通；

补充：《商品房销售管理办法》第二十五条：房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书； 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房； 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。